Depois de quase dez anos, ninguém mais estranha a carcaça metálica em um dos terrenos mais valorizados entre os bairros do Stiep e Jardim Armação. O esqueleto do antigo Centro de Convenções da Bahia virou parte da paisagem de Salvador e mostrou que o abandono também se naturaliza na dinâmica das cidades. Na próxima segunda-feira (20), esse cenário pode começar a mudar. Após anos de planos frustrados e uma sucessão de entraves, a área de 116 mil metros quadrados será levada a leilão pela segunda vez. O governo da Bahia espera colocar um ponto final nessa história iniciada com o desabamento parcial da estrutura, em 2016. O mercado, no entanto, acredita que esse enredo ainda está longe do desfecho.

Para reconstruir esse percurso e entender por que a história levou quase uma década até o leilão, a reportagem reuniu documentos, editais, decisões judiciais e ouviu especialistas do mercado e do direito imobiliário. A apuração mostrou que o terreno foi palco de uma sucessão de disputas (trabalhistas, urbanísticas, ambientais e administrativas). Boa parte foi vencida antes da nova tentativa de venda. Mas nem todas.

A nova tentativa

No leilão desta segunda-feira, o governo pede um lance mínimo de R$ 137 milhões para os 116 mil metros quadrados. O valor arrecadado, segundo a lei estadual que em 2021 autorizou a venda do terreno, será destinado ao Fundo Previdenciário dos Servidores Estaduais (Funprev). Diferentemente da tentativa frustrada de março, o novo edital incorpora uma mudança importante.

O lance mínimo caiu de R$ 141 milhões para R$ 137 milhões. Mas não foi apenas um reajuste para tornar o montante menos indigesto aos interessados. Esse desconto tem relação com um corte no tamanho do terreno em oferta. O certame anterior incluía, além dos 116 mil metros quadrados de área comercial, uma porção de 71 mil metros quadrados, só que de uma Área de Preservação Permanente (APP). A retirada da APP foi uma resposta a manifestações de ambientalistas e recomendação do Ministério Público da Bahia, mas também não deixou de ser uma das peças movimentadas para destravar a venda, já que não seria interessante para o comprador pagar por uma área que precisaria preservar e manter, sem erguer construção alguma.

Derrubando o gigante

Essa não foi a única peça retirada do tabuleiro para tornar o terreno mais atrativo ao mercado. O custo com a desmobilização da estrutura remanescente no terreno também entrou na jogada. Assim como aconteceu no leilão da antiga sede dos Correios, na Pituba, o futuro comprador herdará a missão de se desfazer do que sobrou de construção. O edital do Antigo Centro de Convenções dá o prazo de oito meses para que ele faça isso, mas prevê a possibilidade de abater os gastos com esse processo no lance vencedor. O governo do Estado estima o valor desse serviço em R$ 54 milhões.

Segundo o vice-presidente do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Bahia (Crea-BA), André Tavares, a desmobilização está longe de representar uma simples demolição, por isso representava um entrave significativo na venda. “É uma operação de alta complexidade, que exige planejamento detalhado, equipamentos de grande porte, gestão rigorosa de resíduos, medidas de segurança e cuidados ambientais”, afirma à BNews Premium. Ele não tem dúvidas de que a previsão de abatimento desse custo reduz parte do impacto financeiro inicial da aquisição, mas acredita que a atratividade do negócio continuará dependendo do potencial de exploração do terreno e das condições urbanísticas da área. Em outras palavras, retirar o esqueleto é apenas uma parte da equação. A venda dependerá, sobretudo, do que poderá ser construído sobre ele.

Engana-se quem pensa que esses foram os únicos entraves solucionados pelo governo do Estado para chegar até a segunda tentativa de leilão. Do desabamento de 2016 até aqui, a gestão estadual precisou também enfrentar longas batalhas nos tribunais. A primeira delas apareceu logo no ano seguinte ao desabamento, com a extinção da antiga Superintendência de Fomento ao Turismo do Estado da Bahia (Bahiatursa), órgão ao qual o Centro era vinculado. Naquele mesmo ano, o governo do estado passou o imóvel para a responsabilidade da Secretaria de Administração do Estado da Bahia (Saeb) e determinou a demolição. Mas esta decisão esbarrou no Tribunal Regional do Trabalho (TRT-5), que penhorou o local em um processo de dívida trabalhista estimada em cerca de R$ 50 milhões, movido por ex-funcionários da Bahiatursa.

O imbróglio se arrastou até 2024 e só foi resolvido após acordos de pagamento com os cerca de 160 ex-servidores. Foi tempo suficiente para a prefeitura sair na frente com a inauguração em tempo recorde do Centro de Convenções de Salvador, a cerca de quatro quilômetros de onde padecia a estrutura do antigo. A gestão estadual chegou a prometer um novo equipamento em outra localidade, que nunca saiu do papel. A vitória municipal, na queda de braço, claro, rendeu provocações em outdoors espalhados pela cidade durante as obras do novo centro.

E essa não foi a única batalha entre prefeitura e governo do estado envolvendo o esqueleto da Avenida Simon Bolívar. A seguinte, no entanto, terminou unindo os adversários em torno de um acordo.

Parceiros & Rivais

Tudo começou quando o governo do estado tentou regularizar a matrícula do imóvel e descobriu que parte do terreno, cerca de 35%, pertence à prefeitura. Eram áreas verdes do antigo loteamento Jardim Armação e vias públicas que passavam pelo antigo estacionamento do Centro. De um lado, a Procuradoria-Geral do Município (PGM) alegava que qualquer regularização dependia de lei municipal de desafetação e posterior doação formal à gestão estadual; do outro, a Procuradoria-Geral do Estado (PGE) sustentava que o equipamento ocupa a área há mais de quatro décadas, com ciência e anuência histórica do próprio Município, comprovadas inclusive em assinaturas da prefeitura nas plantas e memoriais apresentados ao cartório.

Historiadores acreditam que o imbróglio pode ter relação com a configuração política da época do projeto do Centro de Convenções. Ele foi inaugurado no governo de Roberto Santos, em 1979, durante a Ditadura Militar. Nesse período, os prefeitos das capitais eram nomeados pelos governadores. Isso pode ter permitido uma anuência do município ou uma simples confusão de propriedades.

O fato é que essa disputa só chegou ao fim agora, com um acordo entre município e estado, prevendo que 35% do valor de arrematação no leilão será destinado à gestão municipal. Especialistas ouvidos pela reportagem acreditam que esse acordo confere segurança jurídica ao futuro comprador. Isso quer dizer que ele não corre o risco de herdar depois o imbróglio com a prefeitura pela posse do terreno.

A conta da paz

O acordo produziu um efeito, no mínimo, curioso. A conta é fácil de fazer: considerando o lance inicial de R$ 137 milhões, a prefeitura de Salvador deverá receber cerca de R$ 48 milhões, referentes aos seus 35%; enquanto o Estado ficará inicialmente com aproximadamente R$ 89 milhões. Desse montante, porém, ainda serão descontados os R$ 54 milhões estimados para a desmobilização da estrutura metálica. Assim, o valor líquido destinado ao Estado tende a ser inferior ao repassado ao município, aproximadamente R$ 35 milhões.

A Saeb foi procurada pela reportagem e questionada sobre os custos com a manutenção e guarda do imóvel nestes 10 anos, mas alegou que não firmou contratos exclusivos para o Antigo Centro. Teria, na verdade, utilizado contratos de postos de trabalho já vigentes para outros órgãos do estado. A pasta também esclareceu que o governo avaliou outras possibilidades para o imóvel, como a recuperação do antigo prédio e a instalação de outros equipamentos públicos no local, mas concluiu que a alienação da área seria a opção mais vantajosa.

Agora vende…

APP retirada do edital, custos com desmontagem abatidos no lance, penhora cancelada e disputa de posse resolvida com a prefeitura. Espera-se então que finalmente o imóvel saia das mãos do governo do estado e seja vendido. Até porque o valor do lance mínimo é considerado baixo, levando em consideração o preço do metro quadrado na região. Quem faz as contas é o diretor e conselheiro do Conselho Regional de Corretores de Imóvel (Creci-BA), Noel Silva.

O preço está bom. A condição de pagamento, com a possibilidade de dividir em 10 vezes, também é uma vantagem, porque leilão costuma pedir o pagamento à vista. O que precisa é um investidor com esse potencial”, analisa.

E é aí que entra o principal entrave. Ele nunca esteve nos tribunais ou editais. E ainda está longe de ser superado.

O último entrave judicial envolve convencer o Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA) de que não é necessária uma lei municipal discutida pelo Legislativo para autorizar a venda do terreno. Tanto governo como prefeito defendem que chancela da Câmara é desnecessária, apontando que o valor foi fixado conforme avaliação da Caixa Econômica Federal e que a proporção se baseou no fato de que, historicamente, esse era o percentual exigido para vias públicas e áreas verdes nos loteamentos urbanos.

A bola da vez está agora com o Ministério Público da Bahia. No dia 30 de junho, o juiz Gilberto Bahia de Oliveira, da 1ª Vara de Registros Públicos de Salvador, determinou que o órgão estadual se manifeste sobre o acordo firmado entre governo e prefeitura. Na prática, embora os dois tenham chegado a um consenso, ainda não conseguiram convencer o Poder Judiciário de que o caminho encontrado é juridicamente viável sem a anuência do Legislativo soteropolitano.

A última muralha de pé

O mercado é unânime na avaliação: são poucos os investidores com potencial para uma aquisição desse porte. “Talvez uma empresa como a Moura Dubeux, que arrematou a antiga sede dos Correios, ou um consórcio de empreiteiras para erguer um empreendimento residencial”, opina o diretor do Creci-BA.

À primeira vista, parece que o entrave derradeiro é financeiro, mas ele é principalmente urbanístico. A razão é a classificação do terreno como Zona de Uso Especial (ZUE), prevista no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) e na Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (LOUOS) de Salvador. O imóvel está localizado na ZUE-12, uma região específica para o Centro de Convenções da Bahia, que restringe o espaço a instalações de funções semelhantes. O advogado Leonardo Miranda, especialista em leilões imobiliários, é taxativo: na prática, isso significa que o terreno não pode receber um empreendimento residencial, justamente o tipo de investimento que costuma tornar áreas desse porte mais atrativas para grandes incorporadoras.

Inclusive, a LOUOS foi revisada e aprovada no ano passado, então se perdeu aí uma janela importante para modificar isso. Quem for arrematar agora obrigatoriamente vai ter que construir outro centro de convenções ou vai precisar de um movimento político para poder mudar o zoneamento, o que não é fácil. Precisa de aprovação da Câmara dos Vereadores e uma influência política forte. Por isso, a liquidez do imóvel cai bastante”, avalia.

O advogado estima pelo menos mais 10 anos para que o imóvel seja de fato vendido, consiga-se a mudança na legislação de zoneamento e seja erguido ali um empreendimento residencial. Exemplos não faltam na capital baiana. A antiga sede dos Correios, por exemplo, foi a leilão pela primeira vez em 2019, mas a compra só aconteceu mesmo em junho deste ano, depois de mais de 20 tentativas fracassadas.

Na prática, assim como o desabamento não encerrou a história do equipamento, as tentativas de venda dão início a mais um capítulo de indefinições e entraves no enredo do Antigo Centro de Convenções. A compra pode até representar o fim do esqueleto entre Stiep e Jardim Armação, mas não necessariamente o fim.