Pessoas físicas que alugam imóveis e precisarem emitir notas fiscais terão que obter um Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ). A exigência foi mantida pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS e da CBS, mas sua entrada em vigor foi adiada para 1º de janeiro de 2027.

Até lá, os proprietários que se enquadrarem nas regras poderão continuar utilizando o CPF como identificação fiscal durante o período de adaptação aos novos sistemas eletrônicos.

IBS e CBS

A obrigatoriedade está ligada à implementação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), tributos criados pela Reforma Tributária para substituir parte dos atuais impostos sobre o consumo. Com a mudança, a emissão de documentos fiscais passará a ser feita de forma eletrônica.

Apesar da exigência do CNPJ, especialistas explicam que o cadastro terá apenas função de identificação fiscal. O proprietário continuará sendo pessoa física, sem necessidade de abrir uma empresa ou mudar sua forma de tributação.

A medida também não alcança todos os donos de imóveis. Apenas quem se enquadrar nas hipóteses previstas pela legislação precisará fazer a inscrição para emitir os documentos fiscais exigidos.

Segundo tributaristas, o ano de 2026 servirá como período de transição. Durante esse prazo, será possível utilizar o CPF e emitir documentos fiscais em ambiente de testes. A partir de janeiro de 2027, o CNPJ passará a ser obrigatório para a emissão das notas fiscais relacionadas ao IBS e à CBS.

O que muda na prática?

A criação do CNPJ não altera a carga tributária do proprietário. Quem aluga imóveis continuará pagando Imposto de Renda como pessoa física, seguindo a tabela progressiva, com alíquota de até 27,5%.

Especialistas reforçam que o cadastro não transforma o locador em empresa. O número servirá apenas para permitir a emissão das notas fiscais eletrônicas previstas pela Reforma Tributária.

Uma mudança na tributação só ocorre se o proprietário optar por criar uma holding patrimonial para administrar os imóveis. Nesse caso, a tributação passa a seguir as regras aplicáveis às pessoas jurídicas, podendo resultar em alíquotas menores.